Казуси

Въпрос: Имаме обща къща с брат ми и искаме да я разделим. Проблемът е, че той има кредити и не иска официално на негово име да се води собственост. Същевременно не иска да остане и без нищо. Жена му много му влияе и иска от него да си гарантира не само, че ще получи половината от къщата, но и едно малко празно дворно място и гаража до къщата, тъй като според нея той се грижел за баща ни повече от мен.

Аз не искам да се карам с брат ми. Искам да си поделим всичко поравно, и двамата да сме доволни. Мислили сме и за това да си разделим къщата на две – като отворим втори вход – казаха ни, че по закон това е възможно за нашата къща. Мислили сме и аз да му платя неговия дял, или той моя, макар, че той казва, че няма пари, а и не иска да му се води собственост на негово име.

Какво бихме могли да направим, така, че да не се караме, а да си разделим имотите?

Доколкото разбирам основната Ви цел е да разделите имотите между Вас и брат Ви като запазите добри отношения. За да стане това, основното е да разговаряте за това кой какво смята за справедливо.

В общия случай разпределянето става в съответствие с дяловете по закон, тъй като се смята, че именно законът отразява общото виждане за справедливост. В случая, от написаното разбирам, че по закон имате равни части от къщата, от празно дворно място и от гараж. Това означава, че ако искате да ги разделите така, че всеки да е собственик на реален самостоятелен имот, е възможно единият да получи реален имот – например гараж или празно дворно място, а другият да получи равностойността на своя дял в парична сума. По отношение на къщата разбирам, че тя може да бъде реално разделена – т.е. всеки да получи самостоятелна част от къщата, като двете части се обособят в съответствие със законовите изисквания и с отделни входове.

След като сте наясно какво Ви се полага по закон, основният въпрос, който остава, е как да се разберете така, че и двамата да сте доволни от вида и размера на полученото.

Тук споменавате два проблема – единият – че брат Ви има претенции за повече от това, което му се полага по закон, поради грижите, които е полагал за баща ви, а другият – това, че брат Ви има кредити и затова не иска нищо да се води официално на негово име.

По отношение на първия проблем, можете да разговаряте с брат Ви, за да установите какви са истинските му съображения да иска за себе си гаража и дворното място и кое от двете всъщност му е необходимо и с каква цел. Такъв разговор можете да проведете както самостоятелно, така и с помощта на неутрален помощник-медиатор, който е професионалист в преговорите и може да Ви помогне да стигнете до мотиви и варианти, до каквито не бихте могли самостоятелно.

В много случаи самостоятелното решаване на проблема е трудно поради намесените емоции, а понякога и заради това, че всеки се притеснява да не издаде намеренията си, за да не бъдат осуетени от другия, или да не предложи на другия нещо, което има за цел да запази отношенията, но пък ощетява този, който го е предложил.

Медиаторът няма да Ви осигури правна защита, и затова във всички случаи е полезно да се консултирате с адвокат, но ще Ви съдейства да изясните какви са приоритетите на всеки от вас и какви варианти има, за да запазите и отношенията и да получите справедлива част от имотите.

Ето как би било полезно да протече един такъв разговор – независимо дали ще го водите самостоятелно – само двамата с брат ви, или с помощта на медиатор.

-    На първо място, да се изясни кой от Вас какво би искал да получи. Така ще разберете какво всъщност претендира брат Ви.
-    На второ място, важно е да попитате брат си за това кой от имотите наистина би му бил най-полезен и би му свършил работа с оглед на бъдещите му планове. Ако продължава да иска изцяло за себе си и гаража и дворното място, насочете разговора към законовите положения за това, че реално на всеки се полага по половината и можете да ги разпределите според нуждите – ако той има планове за дворното място, би могъл да получи него в замяна на гаража за Вас или обратно, както и всеки от Вас би могъл да изплати на другия дела му и да придобие изцяло имота. Най-важно е да разберете какви са приоритетите и целите на брат Ви, както и да сте обмислили Вашите собствени, преди този разговор. Тъй като споменавате, че брат Ви се е грижил за баща Ви, ако желаете да му покажете признание за това, бихте могли да му кажете, че ще направите някаква малка отстъпка, така, че той да получи това, на което повече държи от гаража или дворното място. Разбира се, всички отстъпки са изцяло по Ваша преценка, с оглед на нуждите и целите и на двама Ви по отношение на имотите, тъй като по закон Вие имате право да получите дела си.
-    На трето място, обсъдете всякакви възможни варианти – не се ограничавайте до 1-2. Преценете краткосрочно и дългосрочно кое най-добре отговаря на целите на всеки от Вас, както и как ще се отрази всеки вариант на вашите отношения и на другите около вас. В крайна сметка е добре да се договорите за вариант, който се струва приемлив и на двама ви – с оглед на това, че във въпроса си сте заявил желание да си запазите отношенията.

По отношение на това, че брат Ви не желае официално да се водят на негово име имоти, това вече е правен въпрос, който той самостоятелно следва да разреши. Във всички случаи, от това, което разбирам, ако той не е направил отказ от наследство, то в момента той се води собственик на идеални части от всички имоти, за които споменавате, че сте наследили и имате задно в съсобственост.

Полезно е да се знае, че никой не може да увреди кредитор като прехвърли свое имущество с тази цел. Чл. 135 от Закона за Задълженията и договорите предвижда, че „Кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за увреждането. Когато действието е възмездно, лицето, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за увреждането. Недействителността не засяга правата, които трети добросъвестни лица са придобили възмездно преди вписване на исковата молба за обявяване на недействителността. Знанието се предполага до доказване на противното, ако третото лице е съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжника.” Кредиторът може да предяви съдебен иск срещу длъжника и лицето, което е придобило вземането от него в срок от 5 години.

Това означава, че ако в момента брат Ви вече има кредит, както споменавате, всички сделки на брат Ви с негово имущество, които увреждат кредитора – ще могат да бъдат оспорени от кредитора в срок от 5 години.

Ако решите да направите разделянето на къщата, дворното място и гаража помежду си сега, преди да са изплатени кредитите, във всички случаи е необходимо да се консултирате с адвокат, който да Ви помогне да оформите сделките и документите по тях по начин, който да е законен и да удовлетворява интересите и на двама Ви.