Казуси

ДЕЛБА ЧРЕЗ СПОРАЗУМЕНИЕ В КОНКРЕТНИ СТЪПКИ – доброволно поделяне на имоти с договаряне и медиация

Имам наследство имоти от баща ми – предимно ниви, като те са съсобственост с братята и сестрите на баща ми и негови наследници. Искам да се разберем доброволно, но всички искат двете най-хубави ниви с лице на голям междуградски път. Освен това не можем да се разберем и кой кои от по-малките ниви да вземе – всеки се страхува да не го излъжат останалите. Дори отказват да се съберем да говорим. Иска ми се някой да им прати официално писмо за провеждане на среща и изясняване на това кой какво иска и как можем да си поделим имотите. Аз имам планове да строя, и искам да взема моя дял колкото се може по-скоро. Говорихме с адвокати, но те ни казаха, че ако не можем да се разберем, ще трябва да правим съдебна делба, а това щяло да продължи години.
Въпросът ми е има ли начин да се разберем ние помежду си, без съд? И какво може да ни помогне медиацията?

На първо място, при ситуацията, която описвате – ниви с много наследници, действително най-бързият начин да се сдобиете с вашата част – която да стане реално обособена и официално ваша собственост, е да се съберете и да се договорите всички наследници. За да се разделят имоти, които са съсобствени, е задължително да присъстват всички наследници, за да бъде правно валидно поделянето – независимо дали се прави доброволно (с договор за доброволна делба, в който случай той трябва да е нотариално заверен), или пред съд. Това означава, че първо трябва да се съберат всички съсобственици или техни представители, и всеки да представи какви би искал да получи.

Тъй като споменавате, че има няколко ниви, които всички искат, основният въпрос е как да стане така, че всички да се съгласят с подялбата. Вие вероятно знаете какви са предпочитанията на повечето. Полезно е преди такава среща да съберете за ориентир предварителна информация за това какви са намеренията им за нивите и какви са евентуалните им мотиви да искат точно определена нива.

За да протече гладко една такава среща, от полза е да бъдат направени следните действия:
1.    Покана до всички съсобственици за конкретен ден, час и място на среща (по възможност след предварително телефонно проучване с основните от тях кога им е удобно),
2.    Списък на всички ниви, с евентуално приблизително остойностяване, както и изброяване на основните им положителни характеристики – напр. близост до път, язовир, площ, възможност за застрояване, за даване под аренда, близост до други имоти на конкретни съсобственици. Този списък е най-важната основа за разговора ви, тъй като ще даде възможност да се видят от всички положителните черти на всяка нива, така, че никой да не се чувства ощетен,
3.    Уточняване на дяловете на всеки от съсобствениците по закон,
4.    Обсъждане на варианти за всеки съсобственик колко и кои ниви биха могли да се паднат – като се вземе предложение от всеки присъстващ за всички имоти. Важно е всички да се чувстват включени в обсъждането. При обсъждането на вариантите може да се говори и за изравняване на дяловете – чрез додаване и с други имоти и пари, които не са включени в съсобствените имоти.
5.    Разпределяне на нивите, така, че всеки да получи поне по една, по възможност от тези, които предпочита. Възможно е да се обсъди и жребий за някои от нивите, ако всички са съгласни с това.

За да се проведат успешно действията, изброени по-горе, е важно да се поканят по подходящ начин всички съсобственици. За това има два варианта – може вие или някой от съсобствениците да изпрати покана до другите, като същевременно им се обади и по телефона, за да се координира датата и мястото на срещата, или – неутрално лице да изпрати такава покана, упоменавайки, че е помолено от конкретен съсобственик, да съдейства с професионалната си компетентност за поделянето на нивите. Тъй като от опита ми изцяло от настройката и навиците на съсобствениците зависи дали биха приели трето неутрално лице, вие най-добре бихте могли да прецените кое е най-подходящо за вашата ситуация.

По принцип неутралното лице – медиатор, конкретно помага при размяната на кореспонденция или обаждания – това означава, че ако има съсобственици, с които по-трудно е общува, третото лице може да е от реална помощ. На второ място, помага да се създаде възможност за открит разговор, в който всеки ще може да изложи своите искания и съображенията си, поради които иска конкретните имоти. На трето място, помага да се види кой на кое най-много държи и да се намерят варианти. Възможно е някой от съсобствениците просто от желание за доминиране да твърди, че иска дадена нива, а при обстойно обсъждане да се окаже, че друга нива може да е по-близка до настоящите му имоти, или да е по-подходяща, за да строи. Има много варианти за размяна – например, за да се откаже някой съсобственик от двете най-желани ниви, той може да бъде компенсиран с по-голяма площ, или нива, която най-добре пасва на намеренията му за ползване – дали за засяване, дали за даване под аренда, за строеж или за някакво друго ползване. Медиаторът може ефективно да помогне да се извърши разпределението, особено ако е юрист, който познава и законовите изисквания за това.

Накратко, можете ефективно да се справите със ситуацията самостоятелно, като следвате стъпките по-горе, или като изберете медиатор, който да ви съдейства. Изборът на медиатор би бил по-подходящ, ако има обтегнати взаимоотношения или трудности при общуването.