Казуси

Въпрос: Мои познати са си решили имотен проблем с медиация. Предстои ми да делим едни имоти с роднини и смятам да се обърна към медиатор, тъй като има два имота, които трябва да разделим между петима. Казаха ми обаче, че ще ми трябва вероятно и адвокат за медиацията. Накрая знам, че се ходи и при нотариус за делбата. Има ли начин да избегна всички тези такси, да не плащам и за медиатор, и за адвокат и за нотариус? Не съм сигурен дали един от тези специалисти не може да свърши работа по всички въпроси.

• Ако имате спор кой кои имоти и каква компенсация за дела си да получи, вероятно най-добре ще може да Ви съдейства медиатор.
• Ако сте водили разговори и имате съгласие кой какво да получи, е възможно направо да отидете при нотариус.
• Ако имате въпроси или не сте сигурни кой на какво има право по закон и какви законови варианти има за разпределяне на имотите и за уравняване на дялове с парични средства или с други имоти, е препоръчително да се консултирате с адвокат.

Тъй като споменавате, че са Ви препоръчали медиация, вероятно имате различия с роднините Ви за начина на разпределяне на имотите. Преди да започнете каквито и да е други действия или разговори за разпределянето, е необходимо да се уверите кой какви дялове притежава. Това става въз основа на Закона за наследството като изследвате документи – напр. нотариални актове, дарения, и т.н., както и родствените връзки и дяловете, които всеки е получил по наследство. Обикновено в тази част, ако имате каквито и съмнения, е препоръчително да се консултирате с адвокат.

След като сте наясно точно какви са дяловете, могат да започнат разговорите за начина, по който да бъдат разпределени двата имота между петимата. Тук именно може да бъде най-полезен медиатора.

С какво ще помогне медиатора

На първо място, за да започне както медиация, така и каквато и да е процедура по делба – доброволна или съдебна, трябва да участват всички съсобственици – лично или чрез пълномощник. Ако дори само един не участва, делбата няма да бъде действителна и да поради действие.

Затова, в случай, че всички се съгласят да се опита с медиация, медиаторът ще организира среща с всички съсобственици или упълномощени техни представители. На тази среща всеки ще може да постави исканията си.

Работата на медиатора в тази ситуация ще бъде да изследва кой какви интереси има във връзка с имотите – най-общо кой какви планове има за дяловете си от имотите – на кого му трябва дом за живеене, на кого – парите от имота, на кого – място, което да му носи доход, на кого – място, което да ползва от време на време, и т.н. Ако съсобствениците нямат желание да разкрият интересите си пред другите, медиаторът се среща с тях поотделно. Освен да изследва интересите, медиаторът помага и като обсъжда с всеки поотделно (при условията на поверителност) какво реално очаква да получи с оглед на законовия му дял. Например, ако един наследник има съвсем малък дял от един от имотите, той не може да очаква да получи целия имот като заплати дяловете на останалите, освен, ако те не се съгласят с този вариант, например поради това, че той има жилищна нужда, че е живял дълги години в този имот, и т.н.

В тези частни и поверителни разговори на всеки с медиатори се изследва и какво би могъл да получи всеки наследник, в случай, че не се споразумеят и се стигне до съд. Например, ако стане ясно, че с оглед на закона и съдебната практика, конкретният съсобственик няма вероятност да получи реално възлагане на имота, а ще трябва да приеме определена сума пари, според оценката на имота от съдебна експертиза, то тогава този съсобственик ще има с какво да съпостави предложенията за парична компенсация на дела си, които бъдат дадени в медиацията.

Нерядко съсобствениците спорят освен кой да получи реално имота и кой - парична сума за дела си, и каква точно да бъде тази парична сума. Обикновено в практиката се прави независима оценка на имотите от експерт, който всички съсобственици заедно са избрали, и въз основа на тази оценка се преценява кой каква сума следва да получи за дела си. Медиаторът може да помогне както при избора на такъв експерт, така и при договарянето на това как да бъдат извършени компенсациите. Ако част от съсобствениците, които има най-голяма вероятност да получат реално имотите с оглед на закона и съдебната практика,  нямат достатъчно средства да изплатят дяловете на останалите, могат да се договорят различни варианти за това какво друго могат да дадат – например друг по-малък имот, или разсрочено плащане, или да получат съдействие, за да вземат кредити за изплащането на дела.

Накратко, медиаторът помага да се уговорят варианти, които максимално да отговарят на плановете и целите на всеки от съсобствениците, така, че да са доволни от резултата.

С какво може да Ви помогне адвоката

По време на медиацията или непосредствено преди оформяне на окончателното споразумение, всеки от съсобствениците може да се консултира с адвокат, ако смята, че не е запознат с правата си, или ако иска да се увери, че това, което договаря, отговаря на законовите му интереси. Това е негово лично решение, по време на медиацията не е задължително да участват адвокати. Те участват, ако съсобствениците смятат, че имат нужда от някой, който да следи дали законовите им интереси ще бъдат запазени. Адвокатите са особено полезни при преценката на това какво реално може да се очаква при евентуално съдебно дело и при разясняването на закона и съдебната практика, тъй като медиаторът няма право да дава правни консултации. Медиаторът не може и да следи за защитата на интересите на всеки – той ръководи по неутрален начин договарянето, без да взема страна. Затова ангажимент на всеки участник в медиацията е да следи за защитата на интересите си, като се съветва със свой адвокат.

След като сте се разбрали за начина, по който ще се разпределят имотите, консултирали сте по своя преценка договореното със свой адвокат, можете да пристъпите към организирането на срещата при нотариус, пред когото да подпишете договора за доброволна делба.

Таксите

По въпроса за таксите, препоръчително е предварително да попитате избрания от Вас медиатор, адвокат и нотариус, колко точно ще струва услугата му.

За дейността на медиаторите няма обща тарифа, и всеки медиатор прилага индивидуална такса, в зависимост от случая, като масова практика е заплащането на час или на сесия, със средна ставка между 60 и 100 лева на час. Медиацията обикновено протича в 2-3 срещи.

За адвокатските възнаграждения ориентир за минималните ставки може да бъде Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, издадена от Висшия адвокатски съвет, последно изменена и допълнена на 23 май 2017 г.

За нотариалните такси има тарифа, която се прилага задължително – това е Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, одобрена с ПМС No 186 от 13.08.1998 г., с последно изменение и допълнение от 26.05.2009 г., в сила от 1.07.2009 г.